月: 2015年2月

なぜ酒蔵が密かにアパート経営をやっているのか？

aapsmaster0303

『酒蔵』と聞いてみなさんは何を連想されるでしょうか？

何代にもわたって受け継がれてきた老舗で、職人気質の杜氏が
一生懸命にお酒を造っている、そんなイメージではないでしょうか？

ところが、以前より一部の酒蔵では『アパート経営』による相続税対策が密かに行われていました。

アパート経営による相続税対策は、すでにメジャーなものとなっているのは皆さんご承知のとおりです。

したがって、アパート経営による相続税対策の仕組みについてのお話をするつもりはありません。

また、アパート経営による相続税対策が有効かどうかについては議論が分かれるところですが、それについても今回は言及するつもりはありません。

そこで今回の話は、『アパート経営自体に収益性があり、かつ、相続税対策にもなる物件』であることを前提とお考えください。

まず、一般的なアパート経営による相続対策について見ていきます。

 

 

この節税法のポイントは次の２点です。

  1. アパート建築による相続財産の評価引き下げ
  2. 銀行からの借入金による『債務控除』

アパートを建てただけでは一時的な相続財産の評価を引き下げるだけです。

つまり、亡くなるまでの間に家賃収入が入ってくるため、せっかく引き下げた評価も、家賃収入として現金が還流してくるため、年月を重ねる間にその効果が薄れてしまいます。
そこで考えられたのが『不動産管理会社』の設立です。

個人で建てたアパートを不動産管理会社で管理することによって『管理料』を支払います。
管理会社の役員・従業員には相続人をあてることによって、不動産管理会社から相続人に『給与』を支払うのです。

 

 

これによって、被相続人に現金が還流することを防止し、かつ、相続人の納税資金を確保するのです。

このときにポイントとなるのが『家賃収入に対して何パーセントの管理料を支払うのか？』ということです。

管理料が多ければそれだけ相続人に対して支払うことができる給与が増えるからです。

この点について、過去の裁決例をみると税務署では『５～１０％程度』を管理料の目安としているようです。

１０％程度の管理料を支払ったところで焼け石に水です。


私の結論を申しあげます。

『不動産管理会社は管理料の否認リスクがあるうえに、このスキーム自体に面白みがありません。』

そこで、不動産管理会社ではなくアパートを直接所有する『不動産所有型法人』を設立することが考えられます。

この方法であれば家賃収入は全て会社に入ってくることになりますので、給与として所得分散させることができる金額も大きくなるため効果が期待できます。

しかし、この方法でも面白くない問題が残ります。
それは、『債務控除』ができないということです。

法人がアパートを建てた後の貸借対照表は次のようになります。

 

 

銀行からの借入金よりもアパートの評価額が低くなっており、その差８００万部分が債務超過となっています。

会社で借入れを行ってアパートを建てた場合には、出資者である被相続人は銀行からの借入金について出資額を限度とした『有限責任』を負っているだけのため、銀行からの借入金について債務控除が認められていません。

それでは本当に被相続人は銀行からの借入金について返済義務がないのでしょうか？
返済義務はあることが多いでしょう。
何故なら、借入れに際し『保証人』になっているからです。

つまり、オーナーである限り個人で借りようが、会社で借りようが全額返済の義務を負っているというのが事実です。

それであるならば、会社でアパート経営をして、なおかつ、債務控除もできる方法が無いものでしょうか？

その答えが『酒蔵』が行っているアパート経営にあります。

老舗の酒蔵には『合名会社や合資会社』が未だ数多く残っています。

合名会社は直接無限責任社員のみで構成される会社で、合資会社は直接無限責任社員と直接有限責任社員とが存在する会社のことを言います。

この合名会社や合資会社は持分会社と呼ばれ、株式会社の株主は倒産した場合でも、会社の債権者に対して出資額を限度として責任を負う『有限責任』であるのに対し、持分会社の無限責任社員は、会社の財産をもって借金を払いきれない場合には、個人の財産を持ち出してでも弁済しなければなりません。

その意味では、限りなく個人事業に近い会社といえます。

以上の理由から、相続税の計算において合名会社等の無限責任社員の借金については債務控除の適用が認められています。

【国税庁】合名会社等の無限責任社員の会社債務についての債務控除の適用
https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/sozoku/05/03.htm

 

合名会社によるメリット

  • 資産よりも借金が大きい場合には『債務控除』が受けられる
  • 生命保険などの法人特有の節税が利用可能（退職金非課税枠の利用）
  • 法人税率引き下げの恩恵が受けられる（個人の最高税率は５５％）
  • 赤字が９年間繰り越せる（個人は３年間）
  • 給与により親族への所得分散が可能（相続資金確保にも）
  • 社会保険（厚生年金）に加入できる
  • 決算公告義務が無い


合名会社によるデメリット

  • 自分一人で申告することは難しい。税理士費用等の維持コストがかかる
  • 社会的な信用力が低い（認知度が低い）

合名会社・合資会社の利用方法は実はこれだけではありません。

みなさんで、その他の活用方法を考えてみてください。

あなたの会社が勝手に解散登記される？！

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昨年、法務省が12年ぶりの休眠会社等の整理作業を行いました。

「うちの会社は元気に活動しているから関係ないや。。。」
そう思われたあなた、実はあなたの法人も解散登記される可能性があるのをご存じですか？

「休眠会社」というと「活動を休止した状態にある会社」というイメージを持っているかと思います。
しかし、今回の整理対象の「休眠会社」はそういう会社ではない、ということに注意が必要です。
今回の「休眠会社」とは、
「最後の登記から12年を経過している株式会社」のことを指しているからです。

法務省は、平成26年11月17日時点でこれに該当する場合には、同日付けで官報公告と該当法人に対し、通知を送付することになっています。

しかし、例えば本店移転をしていながらその登記をしていないなど、何らかの理由でその通知書が届かなくても、2か月以内(平成27年1月19日まで)に一定の届出等をしない限りは、職権で解散登記がされることになります。

これは、株式会社として公的に存在しているにもかかわらず、最後の登記から12年を経過しているという状況は、すでに営業を廃止した実体のない会社となっている可能性が高く、そういう法人を利用した犯罪などが起こるなどの弊害が想定できること、また、仮に営業していたとしても、会社法で定める登記義務を怠っている事実が明らかであることからも、その事実に対し、この要件を持って「休眠会社」と定義しているものと考えられます。

★参考までに、手続きはこのようになります。

出典：法務省HPより

なお、平成18年の会社法施行時に職権で登記がなされたものがありますが、これは上記の「最後の登記」にはならず、あくまで自社が最後に登記した時になるので注意が必要です。

しかしながら、救済規定も存在します。
上記により、仮に職権で「解散登記」されてしまっても、その登記後3年以内であれば、一定の要件による登記申請をすれば、元の状態「会社継続の登記」に戻すことが可能です。

先日も、こんなことがありました。
私：「今年の決算後でそろそろ役員改選の登記の時期ではないですか？」
社長：「いやいや、ウチは司法書士さんが事前に連絡くれるはずだから大丈夫ですよ！」
私：「ん～、確か今年だと思ったんですが・・・その司法書士さんに確認してもらってもよろしいですか？」

こんなやり取りの結果、その司法書士さんは、なんと「廃業」されていたそうで、来るはずの連絡も来ないことが判明しました。（苦笑）

そのほか、知らぬ間に「解散登記」されていて、たまたま与信のためにあなたの会社の謄本を取得した取引先さん等が、突然あなたとの取引を停止された、なんてこともあるかもしれません。

これらはレアケースですが、あなたの会社の登記の状況、ここで一度確認されてみてはいかがでしょうか。

お役所仕事

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「うわっ、もう固定資産税の納税時期かぁ・・・。それにしても高すぎないかぁ！？・・・。」
毎年、固定資産税の納付書が届く度に、そんなことを思いながらも当たり前のように納付している“固定資産税”。もしかすると本当に“高すぎる”かもしれません・・・。
9月9日の日本経済新聞に大きく、このような見出しの記事が掲載されていました。
『固定資産税　徴収ミス続発』
記事で伝えられていたのは、以下の内容です。

  • 市町村が、固定資産税を徴収しすぎるミスが全国で後を絶たない。
  • 埼玉県白岡市では、1件の事務所・倉庫から20年間で約4,850万円も多く徴収していた。
  • 兵庫県加古川市では、20年にわたり約80件、総額約1億9千万円多く徴収していた。
  • 埼玉県新座市では、27年間にわたり、誤って多く徴収されていた夫婦が、納税のために自宅を手放していた。
  • ミスの原因は、職員のパソコンへの入力ミス、住宅用地の減額特例の適用忘れなど。
  • ミスが発覚するのは氷山の一角。
  • 「取りすぎ」が認められても、全額が返還されるわけではない。
    返還対象期間は自治体の条例で決められていて、過去5年分から20年分とバラバラ。

    • なんとも腹立たしく、呆れてしまう内容です。
    みなさんご存知のように、固定資産税は、毎年1月1日現在の固定資産の所有者に対して、 市町村がほぼ一方的にその固定資産を評価して税額を計算して課税します。つまり、納税者自身がその評価や計算を行うことはなく、これを賦課課税方式といいます。
    そしてほとんどの納税者は「なんか税額が高いな・・・」なんて思ったとしても、「役所が計算してきて送ってきているのだから、間違いないのだろう。」
    そう考えてしまいます。
    しかし、新聞記事からも役所が全く信頼できないことがわかります。
    まさに“お役所仕事”そのもの。
    “入力したデータに誤りがないか、別の人間が必ずチェックする”なんて当たり前のことすら、きっと行っていないのではないでしょうか。
    実は同様の記事が2012年の8月28日にも日本経済新聞に掲載されています。
    その記事によれば、2009年度から2011年度までの3年間で97％の自治体で課税の誤りがあった、との調査結果を総務省が発表したというものです。
    97％の自治体で・・・・。
    こうなると、みなさんがお住まいの市町村でも、まず間違いなく課税誤りが発生していると考えるべきです。そして、その被害者は自身かもしれないと考え、最低でも一度は課税額が正しいかどうか、課税明細書を確かめる必要があるでしょう。課税額が誤っていたことが後からわかったとしても、条例で定められた返還期間を過ぎていれば返してもくれないのですから、最初から自衛策を講じる以外に道はありません。
    まず、納税通知書が届いたら、必ず中身を確認しましょう。
    ひとつひとつの資産について面積、評価額が記載されています。評価額が誤っているかどうかまではわからなくても、面積の誤りなどは比較的容易にわかるはずです。
    住宅用地である場合、固定資産税は1/6で計算されますが、アパート附属の駐車場や、土地の用途を変更した場合（事務所から住宅に変更した場合など）などに適用漏れとなっているケースがあります。また、一般宅地よりも低く評価されるはずの農業用施設用地ですが、農業用の倉庫地が一般宅地となっているようなケースもありますので注意が必要です。
    他には、不特定多数の人が通行している土地で、条件を満たすものは私道に該当し、固定資産税は非課税になりますので、そうした土地に課税されていないか、木造の建物が鉄骨として評価されていないかなどのチェックも必要です。
    そして、とにかく“課税額が高い、何かおかしいのでは？”と感じたら、すぐに市町村に問合せるか、専門家に相談しましょう。
    お役所の仕事はあてになりません。
    腹立たしいですが、自分の身は自分で守るしかないようです。

二重基準による業績不振要因

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それぞれの立場によって、求めている目標、求められている目標が異なるのは当然です。

例えば、経営者が自身で重視するのは経常利益であったとしても、営業部長に求めるのは売上高…というように。

営業部長は経営者から与えられた目標売上高を達成するため、広告費の予算増加や営業社員の増員、そして車両・携帯電話などの追加手配を会社に要請します。もちろん、それに関連して他の固定費も増えていきます。

しかし、これだけのリソースを投入しても、それに見合う売上高が上がるかどうかは別の問題というのは皆さまもご存じのとおり。取引数が増えても、競合により単価が下がっていく今の状況から考えればインパクトが薄くなるのは当然です。

そして、社員も売上高も増えているにもかかわらず、経常利益が伴わない現状に経営者は頭を悩ませる…。これはどこの会社でも見かける光景です。現実的には、売上高が上がれば経常利益もついてくるという会社は“ごく稀だ”ということを改めて認識していただく必要があります。ごく稀な会社というのは、そもそも経常利益が上がる構造が出来上がっているのです。

では、経営者が重視をする経常利益を上げるにはどうすればよいのでしょうか？

一般的に、経常利益を上げるアプローチとして「売上高を上げる」、「限界利益率を上げる」、「固定費を下げる」ことが叫ばれます。

この中で一番簡単なのは、売上高を上げることです。もちろん、簡単にというのは、お金を掛ければということであって、実際にお金を掛けられるかどうかは別の問題であり、掛けたお金に見合う売上高の増加が見込めるかどうかは前述のとおり。

また、限界利益率を上げるというのは、経常利益を上げるために一番効率的なアプローチなのですが、現在一番難しいと考えられるのもここになります。競争の激化による値引き、円安による原料高、人件費高騰に連動する外注費の増加など、悪化要因を上げたらキリがありません。税理士やコンサルタントは簡単に限界利益率を上げろとは言いますが…。

そして最後に固定費を下げること。固定費を下げろなんてことは聞き飽きているとは思いますし、今どき無駄な固定費がたくさんある会社の方が珍しい。また、繰り返しとなりますが、売上高を上げることは固定費の増加も伴います。衰退企業は例外として、基本的に固定費は上がるものであって、下がるものではありません。

つまり、これらを一つ一つ改善に取り組むというのは、必要ではあっても現実的な効果としては薄いということになります。それでも改善する会社だってあるというのは言うまでもありませんが、それこそ“ごく稀だ”ということになります。

「売上高」、「限界利益率」、「固定費」がポイントになることは間違いありませんが、経常利益を上げるためには、売上高や限界利益率を上げることが常に正しいとは限りません。同じように固定費を上げることが経常利益を下げる要因になるとは限りません。

要は、経常利益を上げるためには、「売上高」、「限界利益率」、「固定費」をどう上げ下げするかということに尽きます。

話を最初に戻すと、営業部長は売上高を上げるために、営業部門で部分最適を行います。なぜなら、権限がそこまでしか及びませんし、経営者に売上高の目標を達成しろと言われたら、そのように動かざるを得ません。

営業部長にとっては、売上高と限界利益率を上げるために、固定費を上げるということが最善の手段となります。それによって経常利益が上がるかどうかは営業部長にとってそれほど意味があることではありません。当然ですが、営業部長の管轄外のコストも同時に引き上げてしまう可能性も高いため、見えないところで状況を悪化させているかもしれません。

従って、売上高も社員も増えている、だけど経常利益が伴わないという会社の場合、この辺りのギャップを確認する必要があります。つまり、経営者が要求する目標が、むしろ経常利益を押し下げている可能性があるということです。

極端な話ですが、営業部長に「経常利益が最大化するよう考えて行動して欲しい。それであれば目標売上高を下回っても構わない」と伝えてみたらどうでしょう？　おそらく営業部長は混乱するとは思いますが、視野は広げざるを得ません。自分の管轄外のことまで考えて動き始めたとしたら、むしろ売上高は下げた方がいいのではないかと思考し始めるかもしれません。

営業部長にそこまで求めるのか？

「目標経常利益を達成するために、目標売上高を達成しろ」という二重基準は、むしろ混乱をもたらします。会社として最優先すべきは一つだけであって、会社が望んでいるのは経常利益の最大化だということを伝えるのは、むしろ必要なことなのではないでしょうか。

ある意味では、経常利益を求めるのであれば、売上高を捨てなければなりません。売上高を求めるのであれば経常利益を捨てなければなりません。私たちは大企業ではありません。中小企業です。二兎を追えるリソースなど存在しないのです。

そして、最も優先すべきものを判断するのは経営者しかいません。

余談ですが、岡本もよく口にする、中小企業の経営者は「自分だけかっこに括る」ということをやりがちです。社員には無駄な経費は使うなと言いつつ、経営者は自分が有利となるような経費の使い方を行います。

「その分、仕事をしている」とはよく耳にしますが、本当に生産性が高いのかどうかは再度検討が必要ではないでしょうか。

「社長は利益が出ないと言っているけれど、“あれ”をもっと抑えてくれれば利益に回るのに…」と、社員が思っていることが問題なのです。

「経常利益の最大化？　その前に公私混同を止めて欲しい」

聖域を自ら容認するのであれば、その分は差し引いて目標経常利益を設定しなければなりません。

また、過度な節税を行う会社は、目標とする経常利益と実際の経常利益に乖離が生じます。皆さまもお分かりのように、節税にも意図が重要ですので、言っていることとやっていることに乖離が出ている会社の経常利益が最大化するとも思えません。

経営者が有利となるような経費の使い方を優先するのか、節税を優先するのか、経常利益の差大化を優先とするのか…。これらに一番厳しい目線を送るのは、皆さまの会社のスタッフの方々です。

基準はあくまで一つ。

何を最大化するのか？

これが業績不振と“思っている”ことの打開点となるかもしれません。